Surélévation à Le Mesnil-Saint-Denis : règles, prix et potentiel
À Le Mesnil-Saint-Denis (78320), 84 % des 3 318 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Le Mesnil-Saint-Denis (version de avril 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 751 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 150 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Mesnil-Saint-Denis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 802 | 84 % |
| 8 à 13 m | 53 | 2 % |
| 13 m et plus | 463 | 14 % |
Le Mesnil-Saint-Denis compte 2 802 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 53 de 8 à 13 m et 463 plus hauts ou non mesurés.
Avec 84 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 7e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 7 276 habitants sur 907 hectares, soit 802 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 28 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Mesnil-Saint-Denis gagnerait 1 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,2 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Le Mesnil-Saint-Denis
Le Mesnil-Saint-Denis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 29,4 % du territoire est en zone urbaine et 70,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Activite agricole | 52 % |
| Quartiers traditionnels d'habitat pavillonnaire | 5,9 % |
| Secteur à dominante résidentielle | 3,7 % |
| Ensemble de Champmesnil | 3,6 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Mesnil-Saint-Denis : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Mesnil-Saint-Denis
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Mesnil-Saint-Denis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 612 € | 110 | 62 % |
| 2021 | 3 771 € | 111 | 76 % |
| 2022 | 4 017 € | 101 | 77 % |
| 2023 | 3 970 € | 56 | 75 % |
| 2024 | 3 751 € | 71 | 72 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 612 à 3 751 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 017 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 110 à 71.
Les maisons représentaient 72 % des ventes en 2024, contre 62 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 751 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 75 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 150 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 225 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Le Mesnil-Saint-Denis
Autour de Le Mesnil-Saint-Denis, Magny-les-Hameaux est plus pavillonnaire (88 % de bâtiments bas), Jouars-Pontchartrain plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 2 903 à 4 372 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Élancourt | 71 % | 2 903 €/m² |
| Surélévation à Maurepas | 73 % | 3 014 €/m² |
| Surélévation à Trappes | 73 % | 2 936 €/m² |
| Surélévation à Les Essarts-le-Roi | 85 % | 3 248 €/m² |
| Surélévation à Montigny-le-Bretonneux | 80 % | 3 971 €/m² |
| Surélévation à Magny-les-Hameaux | 88 % | 3 807 €/m² |
| Surélévation à Jouars-Pontchartrain | 65 % | 3 540 €/m² |
| Surélévation à Chevreuse | 73 % | 4 372 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.