Surélévation à Menucourt : règles, prix et potentiel
À Menucourt (95180), 92 % des 1 640 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Menucourt (version de décembre 2013). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 926 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 117 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Menucourt ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 509 | 92 % |
| 8 à 13 m | 124 | 8 % |
| 13 m et plus | 7 | 0 % |
Menucourt compte 1 509 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 124 de 8 à 13 m et 7 plus hauts ou non mesurés.
Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 5e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 184 habitants sur 371 hectares, soit 1 666 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Menucourt gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,76 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Menucourt
Menucourt a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2013.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 33,2 % du territoire est en zone urbaine et 66,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| N : zone naturelle | 41,5 % |
| A : zone agricole | 21 % |
| UF : secteur urbanisé d'habitat de pavillonnaires | 16,3 % |
| UD : secteur urbanisé ( spécifique à l'entrée de ville ) | 2,4 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Menucourt : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Menucourt
- Plan de prévention des risques naturels prévisibles liés aux carrières souterraines de gypse abandonnées dans le massif de l’Hautil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Menucourt
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 943 € | 64 | 72 % |
| 2021 | 3 351 € | 90 | 86 % |
| 2022 | 3 248 € | 84 | 80 % |
| 2023 | 3 124 € | 63 | 79 % |
| 2024 | 2 926 € | 66 | 73 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 943 à 2 926 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 351 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 64 à 66.
Les maisons représentaient 73 % des ventes en 2024, contre 72 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 17 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 926 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 59 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 117 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 176 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Menucourt
Autour de Menucourt, Vauréal est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Meulan-en-Yvelines plus dense (62 %), et les prix moyens vont de 2 661 à 3 554 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Vaux-sur-Seine | 72 % | 3 380 €/m² |
| Surélévation à Courdimanche | 92 % | 3 488 €/m² |
| Surélévation à Vauréal | 95 % | 3 535 €/m² |
| Surélévation à Verneuil-sur-Seine | 79 % | 3 554 €/m² |
| Surélévation à Jouy-le-Moutier | 88 % | 3 084 €/m² |
| Surélévation à Cergy | 78 % | 3 269 €/m² |
| Surélévation à Meulan-en-Yvelines | 62 % | 2 661 €/m² |
| Surélévation à Triel-sur-Seine | 79 % | 3 531 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.