Surélévation à Vauréal : règles, prix et potentiel
À Vauréal (95490), 95 % des 3 745 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Vauréal (version de février 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 535 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 141 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vauréal ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 574 | 95 % |
| 8 à 13 m | 141 | 4 % |
| 13 m et plus | 30 | 1 % |
Vauréal compte 3 574 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 141 de 8 à 13 m et 30 plus hauts ou non mesurés.
Avec 95 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 2e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 16 079 habitants sur 374 hectares, soit 4 295 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 36 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Vauréal gagnerait 1 440 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,09 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Vauréal
Vauréal a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 67,5 % du territoire est en zone urbaine et 32,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Le Plateau | 46,5 % |
| Le Coteau | 24,2 % |
| Le Village | 8,7 % |
| La Bussie | 7,5 % |
| Les Toupets | 3,4 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vauréal : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Vauréal
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Vauréal
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 378 € | 201 | 66 % |
| 2021 | 3 677 € | 205 | 64 % |
| 2022 | 3 762 € | 190 | 66 % |
| 2023 | 3 882 € | 146 | 63 % |
| 2024 | 3 535 € | 124 | 57 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 378 à 3 535 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 882 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 201 à 124.
Les maisons représentaient 57 % des ventes en 2024, contre 66 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 0 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 535 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 71 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 141 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 212 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Vauréal
Autour de Vauréal, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Vaux-sur-Seine plus dense (72 %), et les prix moyens vont de 2 926 à 3 488 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Cergy | 78 % | 3 269 €/m² |
| Surélévation à Jouy-le-Moutier | 88 % | 3 084 €/m² |
| Surélévation à Courdimanche | 92 % | 3 488 €/m² |
| Surélévation à Menucourt | 92 % | 2 926 €/m² |
| Surélévation à Vaux-sur-Seine | 72 % | 3 380 €/m² |
| Surélévation à Osny | 88 % | 3 453 €/m² |
| Surélévation à Éragny-sur-Oise | 86 % | 3 204 €/m² |
| Surélévation à Chanteloup-les-Vignes | 76 % | 3 106 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.