Surélévation à Osny : règles, prix et potentiel
À Osny (95520), 88 % des 3 975 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Osny (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 453 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 138 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Osny ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 508 | 88 % |
| 8 à 13 m | 389 | 10 % |
| 13 m et plus | 78 | 2 % |
Osny compte 3 508 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 389 de 8 à 13 m et 78 plus hauts ou non mesurés.
Avec 88 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 19e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 17 954 habitants sur 1 231 hectares, soit 1 459 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 35 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Osny gagnerait 1 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,83 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Osny
Osny a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 45,5 % du territoire est en zone urbaine et 51,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| A : Zone Agricole | 30,1 % |
| UG : Zone urbaine dédiée à l'habitat de type résidentiel | 20,5 % |
| N : Zone naturelle | 18,5 % |
| UI : Zone urbaine dédiée à l'activité économique | 9 % |
| UE : Zone urbaine dédiée aux équipements publics | 4,1 % |
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Osny : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Osny
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Osny
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 397 € | 177 | 78 % |
| 2021 | 3 605 € | 177 | 72 % |
| 2022 | 3 908 € | 196 | 71 % |
| 2023 | 3 553 € | 142 | 74 % |
| 2024 | 3 453 € | 122 | 72 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 397 à 3 453 €/m² (+2 %), avec un pic à 3 908 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 177 à 122.
Les maisons représentaient 72 % des ventes en 2024, contre 78 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 453 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 69 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 138 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 207 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Osny
Autour de Osny, Vauréal est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Pontoise plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 3 084 à 3 594 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Pontoise | 65 % | 3 258 €/m² |
| Surélévation à Cergy | 78 % | 3 269 €/m² |
| Surélévation à Vauréal | 95 % | 3 535 €/m² |
| Surélévation à Courdimanche | 92 % | 3 488 €/m² |
| Surélévation à Saint-Ouen-l'Aumône | 83 % | 3 191 €/m² |
| Surélévation à Éragny-sur-Oise | 86 % | 3 204 €/m² |
| Surélévation à Jouy-le-Moutier | 88 % | 3 084 €/m² |
| Surélévation à Auvers-sur-Oise | 85 % | 3 594 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.