Surélévation à Courdimanche : règles, prix et potentiel
À Courdimanche (95800), 92 % des 1 637 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Courdimanche (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 488 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 140 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Courdimanche ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 514 | 92 % |
| 8 à 13 m | 110 | 7 % |
| 13 m et plus | 13 | 1 % |
Courdimanche compte 1 514 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 110 de 8 à 13 m et 13 plus hauts ou non mesurés.
Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 4e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 7 311 habitants sur 564 hectares, soit 1 296 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Courdimanche gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,09 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Courdimanche
Courdimanche a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 37,6 % du territoire est en zone urbaine et 55,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 45,3 % |
| Zone urbaine - densité modérée | 25,3 % |
| Zone naturelle forestière | 9,2 % |
| Zone à urbaniser "Columbia - Mirapolis" | 6,7 % |
| Zone urbaine de loisirs | 5,4 % |
| Zone urbaine patrimoniale | 4,1 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Courdimanche : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Courdimanche
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Courdimanche
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 285 € | 86 | 59 % |
| 2021 | 3 455 € | 81 | 49 % |
| 2022 | 3 651 € | 101 | 54 % |
| 2023 | 3 443 € | 76 | 58 % |
| 2024 | 3 488 € | 58 | 48 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 285 à 3 488 €/m² (+6 %), avec un pic à 3 651 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 86 à 58.
Les maisons représentaient 48 % des ventes en 2024, contre 59 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 488 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 70 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 140 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 209 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Courdimanche
Autour de Courdimanche, Vauréal est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Pontoise plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 2 926 à 3 554 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Vauréal | 95 % | 3 535 €/m² |
| Surélévation à Menucourt | 92 % | 2 926 €/m² |
| Surélévation à Cergy | 78 % | 3 269 €/m² |
| Surélévation à Jouy-le-Moutier | 88 % | 3 084 €/m² |
| Surélévation à Vaux-sur-Seine | 72 % | 3 380 €/m² |
| Surélévation à Osny | 88 % | 3 453 €/m² |
| Surélévation à Verneuil-sur-Seine | 79 % | 3 554 €/m² |
| Surélévation à Pontoise | 65 % | 3 258 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.