Surélévation à Saint-Ouen-l'Aumône : règles, prix et potentiel
À Saint-Ouen-l'Aumône (95310), 83 % des 3 292 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Saint-Ouen-l'Aumône (version de novembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 191 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 128 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Ouen-l'Aumône ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 748 | 83 % |
| 8 à 13 m | 418 | 13 % |
| 13 m et plus | 126 | 4 % |
Saint-Ouen-l'Aumône compte 2 748 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 418 de 8 à 13 m et 126 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (83 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 38e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 25 578 habitants sur 1 399 hectares, soit 1 828 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Ouen-l'Aumône gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,45 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Ouen-l'Aumône
Saint-Ouen-l'Aumône a son propre PLU, dont la version en vigueur date de novembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 73,5 % du territoire est en zone urbaine et 20,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteurs économiques | 23,4 % |
| Quartiers pavillonnaires | 8,5 % |
| Zone naturelle | 5,8 % |
| Zone naturelle - Future forêt de Pierrelaye-Bessancourt | 5,5 % |
| UI : zone urbaine à vocation économique | 5,2 % |
12 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Ouen-l'Aumône : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Ouen-l'Aumône
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Ouen-l'Aumône
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 177 € | 268 | 30 % |
| 2021 | 3 261 € | 334 | 38 % |
| 2022 | 3 441 € | 275 | 38 % |
| 2023 | 3 307 € | 225 | 33 % |
| 2024 | 3 191 € | 193 | 41 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 177 à 3 191 €/m² (+0 %), avec un pic à 3 441 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 268 à 193.
Les maisons représentaient 41 % des ventes en 2024, contre 30 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 191 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 64 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 128 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 191 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Ouen-l'Aumône
Autour de Saint-Ouen-l'Aumône, Pierrelaye est plus pavillonnaire (89 % de bâtiments bas), Pontoise plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 3 204 à 3 879 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Pontoise | 65 % | 3 258 €/m² |
| Surélévation à Méry-sur-Oise | 88 % | 3 444 €/m² |
| Surélévation à Éragny-sur-Oise | 86 % | 3 204 €/m² |
| Surélévation à Pierrelaye | 89 % | 3 843 €/m² |
| Surélévation à Herblay-sur-Seine | 85 % | 3 831 €/m² |
| Surélévation à Auvers-sur-Oise | 85 % | 3 594 €/m² |
| Surélévation à Bessancourt | 89 % | 3 662 €/m² |
| Surélévation à Conflans-Sainte-Honorine | 81 % | 3 879 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.