Surélévation à Éragny-sur-Oise : règles, prix et potentiel
À Éragny-sur-Oise (95610), 86 % des 3 189 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Éragny-sur-Oise (version de septembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 204 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 128 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Éragny-sur-Oise ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 729 | 86 % |
| 8 à 13 m | 282 | 9 % |
| 13 m et plus | 178 | 5 % |
Éragny-sur-Oise compte 2 729 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 282 de 8 à 13 m et 178 plus hauts ou non mesurés.
Avec 86 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 23e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 18 436 habitants sur 472 hectares, soit 3 906 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Éragny-sur-Oise gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,46 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Éragny-sur-Oise
Éragny-sur-Oise a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,9 % du territoire est en zone urbaine et 11,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UB : zone urbanisée mixte | 50,7 % |
| UIa : zone urbaine à vocation économique (secteur A) | 10 % |
| N : zone naturelle | 6,1 % |
| UBa : zone urbanisée (le quartier la Côte - les Cayennes) | 5,5 % |
| Ne : zone naturelle (espaces sportifs) | 4,7 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Éragny-sur-Oise : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Éragny-sur-Oise
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Éragny-sur-Oise
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 160 € | 255 | 45 % |
| 2021 | 3 320 € | 321 | 42 % |
| 2022 | 3 472 € | 252 | 47 % |
| 2023 | 3 568 € | 181 | 53 % |
| 2024 | 3 204 € | 135 | 44 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 160 à 3 204 €/m² (+1 %), avec un pic à 3 568 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 255 à 135.
Les maisons représentaient 44 % des ventes en 2024, contre 45 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 204 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 64 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 128 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 192 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Éragny-sur-Oise
Autour de Éragny-sur-Oise, Pierrelaye est plus pavillonnaire (89 % de bâtiments bas), Pontoise plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 3 084 à 3 879 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Conflans-Sainte-Honorine | 81 % | 3 879 €/m² |
| Surélévation à Pontoise | 65 % | 3 258 €/m² |
| Surélévation à Saint-Ouen-l'Aumône | 83 % | 3 191 €/m² |
| Surélévation à Cergy | 78 % | 3 269 €/m² |
| Surélévation à Herblay-sur-Seine | 85 % | 3 831 €/m² |
| Surélévation à Achères | 73 % | 3 787 €/m² |
| Surélévation à Pierrelaye | 89 % | 3 843 €/m² |
| Surélévation à Jouy-le-Moutier | 88 % | 3 084 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.