Surélévation à Orgeval : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Orgeval ?

Orgeval compte 2 763 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 114 de 8 à 13 m et 1 033 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (71 %) est proche de la moyenne des Yvelines (73 %) ; elle se classe 45e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 7 252 habitants sur 1 546 hectares, soit 469 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 28 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Orgeval gagnerait 1 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,85 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Orgeval

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine et Oise, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 20,7 % du territoire est en zone urbaine et 78,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Orgeval : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Orgeval

• Délimitation du périmètre des zones de risque d’inondation des cours d’eau non domaniaux

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Orgeval

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 514 à 4 328 €/m² (-4 %), avec un pic à 5 234 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 136 à 76.

Les maisons représentaient 74 % des ventes en 2024, contre 80 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 4 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Orgeval

Autour de Orgeval, Vernouillet est plus pavillonnaire (81 % de bâtiments bas), Villennes-sur-Seine plus dense (66 %), et les prix moyens vont de 3 106 à 5 364 €/m².

Toutes les communes des Yvelines →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.