Surélévation à Villennes-sur-Seine : règles, prix et potentiel
À Villennes-sur-Seine (78670), 66 % des 2 886 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris Seine et Oise (version de septembre 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 955 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 198 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villennes-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 894 | 66 % |
| 8 à 13 m | 406 | 14 % |
| 13 m et plus | 586 | 20 % |
Villennes-sur-Seine compte 1 894 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 406 de 8 à 13 m et 586 plus hauts ou non mesurés.
Avec 66 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (54e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 5 952 habitants sur 501 hectares, soit 1 189 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villennes-sur-Seine gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,77 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villennes-sur-Seine
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine et Oise, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 42,1 % du territoire est en zone urbaine et 55,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UDd - Pavillonnaire densifié | 28,7 % |
| NP - Naturelle Préservée | 16,6 % |
| NEl - Naturelle Equipement Espace de loisirs | 11,4 % |
| NS - Naturelle Seine | 6,9 % |
| AV - Agricole Valorisée | 6,2 % |
| UDc - Pavillonnaire ordonnancé | 5,4 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villennes-sur-Seine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villennes-sur-Seine
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
- PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
- Plan de prévention des risques naturelsMT sur les communes de Médan et de Villennes-sur-Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villennes-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 924 € | 92 | 68 % |
| 2021 | 5 165 € | 108 | 65 % |
| 2022 | 5 224 € | 87 | 62 % |
| 2023 | 4 806 € | 65 | 57 % |
| 2024 | 4 955 € | 49 | 59 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 924 à 4 955 €/m² (+1 %), avec un pic à 5 224 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 92 à 49.
Les maisons représentaient 59 % des ventes en 2024, contre 68 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 19 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 955 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 99 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 198 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 297 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Villennes-sur-Seine
Autour de Villennes-sur-Seine, Vernouillet est plus pavillonnaire (81 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 106 à 4 328 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Carrières-sous-Poissy | 74 % | 3 658 €/m² |
| Surélévation à Poissy | 66 % | 3 849 €/m² |
| Surélévation à Orgeval | 71 % | 4 328 €/m² |
| Surélévation à Vernouillet | 81 % | 4 256 €/m² |
| Surélévation à Triel-sur-Seine | 79 % | 3 531 €/m² |
| Surélévation à Chanteloup-les-Vignes | 76 % | 3 106 €/m² |
| Surélévation à Andrésy | 75 % | 3 472 €/m² |
| Surélévation à Verneuil-sur-Seine | 79 % | 3 554 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.