Surélévation à Saint-Pathus : règles, prix et potentiel
À Saint-Pathus (77178), 95 % des 2 731 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Saint-Pathus (version de novembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 670 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 107 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Pathus ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 597 | 95 % |
| 8 à 13 m | 15 | 1 % |
| 13 m et plus | 119 | 4 % |
Saint-Pathus compte 2 597 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 15 de 8 à 13 m et 119 plus hauts ou non mesurés.
Avec 95 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 8e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 479 habitants sur 536 hectares, soit 1 209 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 26 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Pathus gagnerait 1 040 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,78 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Pathus
Saint-Pathus a son propre PLU, dont la version en vigueur date de novembre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 49,9 % du territoire est en zone urbaine et 48 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Pathus : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Pathus
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Saint-Pathus dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Pathus
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 968 € | 94 | 91 % |
| 2021 | 2 964 € | 89 | 91 % |
| 2022 | 3 091 € | 102 | 94 % |
| 2023 | 3 165 € | 69 | 91 % |
| 2024 | 2 670 € | 52 | 85 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 968 à 2 670 €/m² (-10 %), avec un pic à 3 165 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 94 à 52.
Les maisons représentaient 85 % des ventes en 2024, contre 91 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 670 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 53 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 107 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 160 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Pathus
Autour de Saint-Pathus, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Meaux plus dense (74 %), et les prix moyens vont de 2 882 à 3 638 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Dammartin-en-Goële | 83 % | 3 084 €/m² |
| Surélévation à Othis | 90 % | 3 048 €/m² |
| Surélévation à Villenoy | 89 % | 3 556 €/m² |
| Surélévation à Meaux | 74 % | 2 912 €/m² |
| Surélévation à Mitry-Mory | 89 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Claye-Souilly | 87 % | 3 577 €/m² |
| Surélévation à Nanteuil-lès-Meaux | 92 % | 2 882 €/m² |
| Surélévation à Trilport | 95 % | 2 919 €/m² |
Toutes les communes de Seine-et-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.