Surélévation à Brétigny-sur-Orge : règles, prix et potentiel
À Brétigny-sur-Orge (91220), 89 % des 4 616 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Brétigny-sur-Orge (version de septembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 306 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 132 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Brétigny-sur-Orge ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 117 | 89 % |
| 8 à 13 m | 346 | 7 % |
| 13 m et plus | 153 | 4 % |
Brétigny-sur-Orge compte 4 117 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 346 de 8 à 13 m et 153 plus hauts ou non mesurés.
Avec 89 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 25e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 26 658 habitants sur 1 463 hectares, soit 1 822 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 41 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Brétigny-sur-Orge gagnerait 1 640 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,42 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Brétigny-sur-Orge
Brétigny-sur-Orge a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 54,9 % du territoire est en zone urbaine et 41,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 16,6 % |
| Zone naturelle - Espaces naturels | 14 % |
| Zone d'activites economiques | 10,3 % |
| Zone residentielle - dominante maisons de ville | 9,4 % |
| Zone activites economiques - Maison Neuve | 8 % |
| Zone residentielle - dominante maisons individuelles | 7,7 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Brétigny-sur-Orge : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Brétigny-sur-Orge
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Orge et de la Sallemouille
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Brétigny-sur-Orge
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 153 € | 307 | 45 % |
| 2021 | 3 315 € | 324 | 46 % |
| 2022 | 3 428 € | 385 | 41 % |
| 2023 | 3 430 € | 253 | 45 % |
| 2024 | 3 306 € | 212 | 39 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 153 à 3 306 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 430 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 307 à 212.
Les maisons représentaient 39 % des ventes en 2024, contre 45 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 306 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 66 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 132 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 198 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Brétigny-sur-Orge
Autour de Brétigny-sur-Orge, Marolles-en-Hurepoix est plus pavillonnaire (97 % de bâtiments bas), Arpajon plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 773 à 3 451 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Germain-lès-Arpajon | 92 % | 3 180 €/m² |
| Surélévation à Saint-Michel-sur-Orge | 86 % | 2 773 €/m² |
| Surélévation à Arpajon | 73 % | 3 247 €/m² |
| Surélévation à Marolles-en-Hurepoix | 97 % | 3 356 €/m² |
| Surélévation à Longpont-sur-Orge | 94 % | 3 337 €/m² |
| Surélévation à Linas | 88 % | 3 287 €/m² |
| Surélévation à Montlhéry | 83 % | 3 426 €/m² |
| Surélévation à Sainte-Geneviève-des-Bois | 90 % | 3 451 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.