Surélévation à Montlhéry : règles, prix et potentiel
À Montlhéry (91310), 83 % des 2 181 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montlhéry (version de juillet 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 426 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 137 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montlhéry ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 818 | 83 % |
| 8 à 13 m | 328 | 15 % |
| 13 m et plus | 35 | 2 % |
Montlhéry compte 1 818 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 328 de 8 à 13 m et 35 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, contre 86 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (49e sur 65) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 9 772 habitants sur 332 hectares, soit 2 948 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montlhéry gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,47 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montlhéry
Montlhéry a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 74,1 % du territoire est en zone urbaine et 23,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone d'habitations individuelles | 32,9 % |
| Zone d'habitations groupees en forme de maisons de ville | 11 % |
| Centre urbain traditionnel | 9,6 % |
11 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montlhéry : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montlhéry
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Montlhéry dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montlhéry
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 559 € | 148 | 48 % |
| 2021 | 3 628 € | 132 | 42 % |
| 2022 | 3 882 € | 148 | 41 % |
| 2023 | 3 747 € | 91 | 47 % |
| 2024 | 3 426 € | 80 | 56 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 559 à 3 426 €/m² (-4 %), avec un pic à 3 882 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 148 à 80.
Les maisons représentaient 56 % des ventes en 2024, contre 48 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 426 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 69 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 137 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 206 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montlhéry
Autour de Montlhéry, Longpont-sur-Orge est plus pavillonnaire (94 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 773 à 3 575 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Longpont-sur-Orge | 94 % | 3 337 €/m² |
| Surélévation à Linas | 88 % | 3 287 €/m² |
| Surélévation à La Ville-du-Bois | 89 % | 3 575 €/m² |
| Surélévation à Saint-Michel-sur-Orge | 86 % | 2 773 €/m² |
| Surélévation à Marcoussis | 92 % | 3 320 €/m² |
| Surélévation à Sainte-Geneviève-des-Bois | 90 % | 3 451 €/m² |
| Surélévation à Saint-Germain-lès-Arpajon | 92 % | 3 180 €/m² |
| Surélévation à Brétigny-sur-Orge | 89 % | 3 306 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.