Surélévation à Châtenay-Malabry : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Châtenay-Malabry ?

Châtenay-Malabry compte 2 055 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 036 de 8 à 13 m et 442 plus hauts ou non mesurés.

Avec 58 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 11e sur 35 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 35 825 habitants sur 637 hectares, soit 5 628 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 21 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Châtenay-Malabry gagnerait 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,98 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Châtenay-Malabry

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 60,2 % du territoire est en zone urbaine et 39,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Châtenay-Malabry : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Châtenay-Malabry

• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Châtenay-Malabry

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Châtenay-Malabry

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 910 à 4 742 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 288 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 349 à 296.

Les maisons représentaient 8 % des ventes en 2024, contre 14 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 24 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Châtenay-Malabry

Autour de Châtenay-Malabry, Verrières-le-Buisson est plus pavillonnaire (81 % de bâtiments bas), Le Plessis-Robinson plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 4 690 à 6 294 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.