Surélévation à Châtenay-Malabry : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Châtenay-Malabry ?

Châtenay-Malabry compte 2 055 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 036 de 8 à 13 m et 442 plus hauts ou non mesurés.

Avec 58 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 8e sur les 21 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 35 825 habitants sur 637 hectares, soit 5 628 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Châtenay-Malabry

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallée Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 60,2 % du territoire est en zone urbaine et 39,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Châtenay-Malabry compte 4 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Domaine de la Vallée aux loups, Eglise, Domaine de la Petite Roseraie…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Châtenay-Malabry : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Châtenay-Malabry

• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Châtenay-Malabry

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Châtenay-Malabry

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 910 à 4 742 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 288 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 349 à 296.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 14 % en 2020, 8 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Châtenay-Malabry en 2024

En 2024, 26 maisons se sont vendues seules à Châtenay-Malabry (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 5 420 €/m², pour une maison type de 119 m² vendue 672 000 € sur un terrain d’environ 375 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 34 % de surface en plus et environ 217 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 742 €/m²).

Surélever près de Châtenay-Malabry

Autour de Châtenay-Malabry, Antony est plus pavillonnaire (73 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 5 316 à 6 035 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.