Surélévation à Combs-la-Ville : règles, prix et potentiel
À Combs-la-Ville (77380), 92 % des 5 114 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Combs-la-Ville (version de avril 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 082 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 123 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Combs-la-Ville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 712 | 92 % |
| 8 à 13 m | 273 | 5 % |
| 13 m et plus | 129 | 3 % |
Combs-la-Ville compte 4 712 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 273 de 8 à 13 m et 129 plus hauts ou non mesurés.
Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 16e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 23 350 habitants sur 1 452 hectares, soit 1 608 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 47 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Combs-la-Ville gagnerait 1 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,79 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Combs-la-Ville
Combs-la-Ville a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 38,9 % du territoire est en zone urbaine et 57,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| zone agricole | 24,4 % |
| zone résidentielle à dominante d'habitat individuel | 13,4 % |
| zone agricole protégée | 13 % |
| zone naturelle | 8,8 % |
| zone résidentielle à dominante d'habitat collectif | 6,3 % |
| zone naturelle protégée | 6,1 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Combs-la-Ville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Combs-la-Ville
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Yerres
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Combs-la-Ville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 951 € | 317 | 55 % |
| 2021 | 3 041 € | 350 | 57 % |
| 2022 | 3 409 € | 314 | 58 % |
| 2023 | 3 193 € | 220 | 55 % |
| 2024 | 3 082 € | 190 | 63 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 951 à 3 082 €/m² (+4 %), avec un pic à 3 409 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 317 à 190.
Les maisons représentaient 63 % des ventes en 2024, contre 55 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 082 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 62 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 123 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 185 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Combs-la-Ville
Autour de Combs-la-Ville, Saint-Germain-lès-Corbeil est plus pavillonnaire (97 % de bâtiments bas), Boussy-Saint-Antoine plus dense (84 %), et les prix moyens vont de 2 149 à 3 586 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Quincy-sous-Sénart | 91 % | 3 383 €/m² |
| Surélévation à Lieusaint | 92 % | 3 316 €/m² |
| Surélévation à Moissy-Cramayel | 88 % | 3 122 €/m² |
| Surélévation à Brie-Comte-Robert | 88 % | 3 410 €/m² |
| Surélévation à Boussy-Saint-Antoine | 84 % | 2 769 €/m² |
| Surélévation à Épinay-sous-Sénart | 86 % | 2 149 €/m² |
| Surélévation à Brunoy | 84 % | 3 586 €/m² |
| Surélévation à Saint-Germain-lès-Corbeil | 97 % | 3 338 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.