Surélévation à Moissy-Cramayel : règles, prix et potentiel
À Moissy-Cramayel (77550), 88 % des 3 243 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Moissy-Cramayel (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 122 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 125 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Moissy-Cramayel ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 854 | 88 % |
| 8 à 13 m | 226 | 7 % |
| 13 m et plus | 163 | 5 % |
Moissy-Cramayel compte 2 854 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 226 de 8 à 13 m et 163 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (88 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 36e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 18 511 habitants sur 1 427 hectares, soit 1 298 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 29 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Moissy-Cramayel gagnerait 1 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,62 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Moissy-Cramayel
Moissy-Cramayel a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 46,8 % du territoire est en zone urbaine et 47,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 28,2 % |
| Zone urbaine d'activités | 26,1 % |
| Zone naturelle | 14,6 % |
| Zone urbaine d'habitat pavillonnaire | 11,6 % |
| Zone urbaine d'habitat collectif | 5,2 % |
| Zone urbanisée de la ZAC Chanteloup | 3,7 % |
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Moissy-Cramayel : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Moissy-Cramayel
- Plan de prévention des risques technologiques de la société SOGIF
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Moissy-Cramayel
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 842 € | 197 | 48 % |
| 2021 | 3 042 € | 239 | 53 % |
| 2022 | 3 221 € | 230 | 39 % |
| 2023 | 3 141 € | 164 | 43 % |
| 2024 | 3 122 € | 136 | 51 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 842 à 3 122 €/m² (+10 %), avec un pic à 3 221 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 197 à 136.
Les maisons représentaient 51 % des ventes en 2024, contre 48 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 4 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 122 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 62 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 125 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 187 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Moissy-Cramayel
Autour de Moissy-Cramayel, Cesson est plus pavillonnaire (97 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 722 à 3 383 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Lieusaint | 92 % | 3 316 €/m² |
| Surélévation à Combs-la-Ville | 92 % | 3 082 €/m² |
| Surélévation à Savigny-le-Temple | 90 % | 2 722 €/m² |
| Surélévation à Nandy | 96 % | 2 993 €/m² |
| Surélévation à Cesson | 97 % | 2 936 €/m² |
| Surélévation à Saint-Pierre-du-Perray | 93 % | 3 348 €/m² |
| Surélévation à Vert-Saint-Denis | 94 % | 2 949 €/m² |
| Surélévation à Quincy-sous-Sénart | 91 % | 3 383 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.