Surélévation à Vert-Saint-Denis : règles, prix et potentiel
À Vert-Saint-Denis (77240), 94 % des 2 609 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Vert-Saint-Denis (version de octobre 2022). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 949 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 118 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vert-Saint-Denis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 454 | 94 % |
| 8 à 13 m | 42 | 2 % |
| 13 m et plus | 113 | 4 % |
Vert-Saint-Denis compte 2 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 42 de 8 à 13 m et 113 plus hauts ou non mesurés.
Avec 94 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 10e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 9 291 habitants sur 1 618 hectares, soit 574 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 25 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Vert-Saint-Denis gagnerait 1 000 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,95 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Vert-Saint-Denis
Vert-Saint-Denis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2022.
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Vert-Saint-Denis : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Vert-Saint-Denis
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Vert-Saint-Denis dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Vert-Saint-Denis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 879 € | 122 | 92 % |
| 2021 | 3 114 € | 104 | 83 % |
| 2022 | 3 458 € | 100 | 88 % |
| 2023 | 3 243 € | 98 | 83 % |
| 2024 | 2 949 € | 77 | 88 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 879 à 2 949 €/m² (+2 %), avec un pic à 3 458 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 122 à 77.
Les maisons représentaient 88 % des ventes en 2024, contre 92 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 949 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 59 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 118 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 177 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Vert-Saint-Denis
Autour de Vert-Saint-Denis, Cesson est plus pavillonnaire (97 % de bâtiments bas), Melun plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 2 122 à 3 122 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Cesson | 97 % | 2 936 €/m² |
| Surélévation à Le Mée-sur-Seine | 87 % | 2 122 €/m² |
| Surélévation à Melun | 55 % | 2 743 €/m² |
| Surélévation à Savigny-le-Temple | 90 % | 2 722 €/m² |
| Surélévation à Dammarie-les-Lys | 89 % | 2 832 €/m² |
| Surélévation à Nandy | 96 % | 2 993 €/m² |
| Surélévation à Moissy-Cramayel | 88 % | 3 122 €/m² |
| Surélévation à Vaux-le-Pénil | 90 % | 2 746 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.