Surélévation à Émerainville : règles, prix et potentiel
À Émerainville (77184), 90 % des 1 473 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Émerainville. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 672 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 147 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Émerainville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 322 | 90 % |
| 8 à 13 m | 105 | 7 % |
| 13 m et plus | 46 | 3 % |
Émerainville compte 1 322 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 105 de 8 à 13 m et 46 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 23e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 7 690 habitants sur 536 hectares, soit 1 434 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 13 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Émerainville gagnerait 520 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,91 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Émerainville
Émerainville a son propre PLU.
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Émerainville : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Émerainville
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Émerainville dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Émerainville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 443 € | 87 | 39 % |
| 2021 | 3 731 € | 109 | 45 % |
| 2022 | 3 781 € | 91 | 34 % |
| 2023 | 3 673 € | 51 | 37 % |
| 2024 | 3 672 € | 64 | 36 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 443 à 3 672 €/m² (+7 %), avec un pic à 3 781 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 87 à 64.
Les maisons représentaient 36 % des ventes en 2024, contre 39 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 672 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 73 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 147 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 220 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Émerainville
Autour de Émerainville, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Noisy-le-Grand plus dense (74 %), et les prix moyens vont de 3 374 à 4 333 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Lognes | 81 % | 3 543 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Trévise | 85 % | 3 956 €/m² |
| Surélévation à Noisiel | 86 % | 3 394 €/m² |
| Surélévation à Pontault-Combault | 90 % | 3 911 €/m² |
| Surélévation à Champs-sur-Marne | 84 % | 3 771 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Villiers-sur-Marne | 83 % | 3 979 €/m² |
| Surélévation à Torcy | 79 % | 3 374 €/m² |
Toutes les communes de Seine-et-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.