Surélévation à Fleury-Mérogis : règles, prix et potentiel
À Fleury-Mérogis (91700), 89 % des 769 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Fleury-Mérogis (version de juillet 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 860 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 114 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fleury-Mérogis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 684 | 89 % |
| 8 à 13 m | 22 | 3 % |
| 13 m et plus | 63 | 8 % |
Fleury-Mérogis compte 684 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 22 de 8 à 13 m et 63 plus hauts ou non mesurés.
Avec 89 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 27e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 13 721 habitants sur 638 hectares, soit 2 152 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 7 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fleury-Mérogis gagnerait 280 m² habitables, d’une valeur d’environ 801 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Fleury-Mérogis
Fleury-Mérogis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 48,2 % du territoire est en zone urbaine et 51,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Fleury-Mérogis : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Fleury-Mérogis
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Fleury-Mérogis dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Fleury-Mérogis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 031 € | 72 | 28 % |
| 2021 | 3 154 € | 110 | 24 % |
| 2022 | 3 163 € | 84 | 27 % |
| 2023 | 3 196 € | 59 | 34 % |
| 2024 | 2 860 € | 41 | 22 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 031 à 2 860 €/m² (-6 %), avec un pic à 3 196 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 72 à 41.
Les maisons représentaient 22 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 14 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 860 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 57 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 114 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 172 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Fleury-Mérogis
Autour de Fleury-Mérogis, Bondoufle est plus pavillonnaire (94 % de bâtiments bas), Grigny plus dense (80 %), et les prix moyens vont de 1 439 à 3 673 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Bondoufle | 94 % | 3 049 €/m² |
| Surélévation à Morsang-sur-Orge | 85 % | 3 408 €/m² |
| Surélévation à Grigny | 80 % | 1 439 €/m² |
| Surélévation à Ris-Orangis | 89 % | 2 511 €/m² |
| Surélévation à Sainte-Geneviève-des-Bois | 90 % | 3 451 €/m² |
| Surélévation à Viry-Châtillon | 85 % | 3 242 €/m² |
| Surélévation à Saint-Michel-sur-Orge | 86 % | 2 773 €/m² |
| Surélévation à Villemoisson-sur-Orge | 89 % | 3 673 €/m² |
Toutes les communes de l’Essonne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.