Surélévation à Fontainebleau : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontainebleau ?

Fontainebleau compte 1 942 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 360 de 8 à 13 m et 163 plus hauts ou non mesurés.

Avec 56 % de bâtiments bas, contre 87 % en moyenne de Seine-et-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (63e sur 64) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 15 583 habitants sur 17 229 hectares, soit 90 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fontainebleau gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,79 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Fontainebleau

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Du Pays de Fontainebleau, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 1,6 % du territoire est en zone urbaine et 98,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

43 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Fontainebleau, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Fontainebleau

• Plan de prévention des risques d’inondation Loing Chateau Landon Fontainebleau
• Plan de prévention des risques d’inondation Samoreau Nandy

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Fontainebleau

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 294 à 4 990 €/m² (+16 %), avec un pic à 4 994 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 281 à 216.

Les maisons représentaient 23 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 53 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Fontainebleau

Autour de Fontainebleau, Bois-le-Roi est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Melun plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 2 122 à 3 969 €/m².

Toutes les communes de Seine-et-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.