Surélévation à Bois-le-Roi : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bois-le-Roi ?

Bois-le-Roi compte 2 266 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 99 de 8 à 13 m et 95 plus hauts ou non mesurés.

Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 15e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 6 072 habitants sur 694 hectares, soit 875 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 23 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bois-le-Roi gagnerait 920 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,65 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Bois-le-Roi

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Du Pays de Fontainebleau, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 47,3 % du territoire est en zone urbaine et 52,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Bois-le-Roi : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bois-le-Roi

• Plan de prévention des risques d’inondation Samoreau Nandy

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bois-le-Roi

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 949 à 3 969 €/m² (+1 %), avec un pic à 4 550 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 90 à 67.

Les maisons représentaient 79 % des ventes en 2024, contre 90 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 22 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Bois-le-Roi

Autour de Bois-le-Roi, Vert-Saint-Denis est plus pavillonnaire (94 % de bâtiments bas), Melun plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 2 122 à 4 990 €/m².

Toutes les communes de Seine-et-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.