Surélévation à L'Isle-Adam : règles, prix et potentiel
À L'Isle-Adam (95290), 83 % des 3 254 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de L'Isle-Adam (version de décembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 345 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 174 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à L'Isle-Adam ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 709 | 83 % |
| 8 à 13 m | 447 | 14 % |
| 13 m et plus | 98 | 3 % |
L'Isle-Adam compte 2 709 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 447 de 8 à 13 m et 98 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (83 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 37e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 12 493 habitants sur 1 567 hectares, soit 797 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², L'Isle-Adam gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,69 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à L'Isle-Adam
L'Isle-Adam a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 23,7 % du territoire est en zone urbaine et 75,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| N : Zone-naturelle | 63,4 % |
| A : Zone-agricole | 8,2 % |
| UMb : Zone-urbaine-pavillonnaire-du-coteau | 2,9 % |
| UMC : Zone-urbaine-du-quartier-du-Parc-de-Cassan | 2,6 % |
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de L'Isle-Adam : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à L'Isle-Adam
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à L'Isle-Adam
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 916 € | 206 | 41 % |
| 2021 | 4 391 € | 209 | 45 % |
| 2022 | 4 625 € | 217 | 52 % |
| 2023 | 4 572 € | 171 | 49 % |
| 2024 | 4 345 € | 169 | 46 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 916 à 4 345 €/m² (+11 %), avec un pic à 4 625 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 206 à 169.
Les maisons représentaient 46 % des ventes en 2024, contre 41 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 345 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 87 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 174 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 261 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de L'Isle-Adam
Autour de L'Isle-Adam, Mériel est plus pavillonnaire (90 % de bâtiments bas), Beaumont-sur-Oise plus dense (79 %), et les prix moyens vont de 2 899 à 3 754 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Mériel | 90 % | 3 754 €/m² |
| Surélévation à Champagne-sur-Oise | 89 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à Persan | 85 % | 2 899 €/m² |
| Surélévation à Beaumont-sur-Oise | 79 % | 3 114 €/m² |
| Surélévation à Auvers-sur-Oise | 85 % | 3 594 €/m² |
| Surélévation à Méry-sur-Oise | 88 % | 3 444 €/m² |
| Surélévation à Bessancourt | 89 % | 3 662 €/m² |
| Surélévation à Bouffémont | 88 % | 3 400 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.