Surélévation à Beaumont-sur-Oise : règles, prix et potentiel
À Beaumont-sur-Oise (95260), 79 % des 2 065 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Beaumont-sur-Oise (version de juillet 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 114 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 125 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Beaumont-sur-Oise ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 622 | 79 % |
| 8 à 13 m | 406 | 20 % |
| 13 m et plus | 37 | 1 % |
Beaumont-sur-Oise compte 1 622 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 406 de 8 à 13 m et 37 plus hauts ou non mesurés.
Avec 79 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (42e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 10 232 habitants sur 560 hectares, soit 1 829 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 16 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Beaumont-sur-Oise gagnerait 640 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,99 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Beaumont-sur-Oise
Beaumont-sur-Oise a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 35,3 % du territoire est en zone urbaine et 64,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Beaumont-sur-Oise : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Beaumont-sur-Oise
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Beaumont-sur-Oise
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 970 € | 179 | 36 % |
| 2021 | 3 088 € | 193 | 40 % |
| 2022 | 3 203 € | 189 | 38 % |
| 2023 | 3 209 € | 128 | 43 % |
| 2024 | 3 114 € | 112 | 41 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 970 à 3 114 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 209 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 179 à 112.
Les maisons représentaient 41 % des ventes en 2024, contre 36 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 114 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 62 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 125 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 187 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Beaumont-sur-Oise
Autour de Beaumont-sur-Oise, Viarmes est plus pavillonnaire (90 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 899 à 4 345 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Persan | 85 % | 2 899 €/m² |
| Surélévation à Champagne-sur-Oise | 89 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à L'Isle-Adam | 83 % | 4 345 €/m² |
| Surélévation à Viarmes | 90 % | 3 115 €/m² |
| Surélévation à Mériel | 90 % | 3 754 €/m² |
| Surélévation à Bouffémont | 88 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Luzarches | 85 % | 3 784 €/m² |
| Surélévation à Auvers-sur-Oise | 85 % | 3 594 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.