Surélévation à Persan : règles, prix et potentiel
À Persan (95340), 85 % des 1 943 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Persan (version de juillet 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 899 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 116 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Persan ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 653 | 85 % |
| 8 à 13 m | 231 | 12 % |
| 13 m et plus | 59 | 3 % |
Persan compte 1 653 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 231 de 8 à 13 m et 59 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 30e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 14 359 habitants sur 518 hectares, soit 2 774 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 17 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Persan gagnerait 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,97 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Persan
Persan a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 44,4 % du territoire est en zone urbaine et 25 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Persan : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Persan
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Persan
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 874 € | 112 | 46 % |
| 2021 | 3 018 € | 163 | 44 % |
| 2022 | 3 079 € | 145 | 43 % |
| 2023 | 3 122 € | 110 | 39 % |
| 2024 | 2 899 € | 94 | 35 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 874 à 2 899 €/m² (+1 %), avec un pic à 3 122 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 112 à 94.
Les maisons représentaient 35 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 899 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 58 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 116 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 174 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Persan
Autour de Persan, Mériel est plus pavillonnaire (90 % de bâtiments bas), Beaumont-sur-Oise plus dense (79 %), et les prix moyens vont de 3 114 à 4 345 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Beaumont-sur-Oise | 79 % | 3 114 €/m² |
| Surélévation à Champagne-sur-Oise | 89 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à L'Isle-Adam | 83 % | 4 345 €/m² |
| Surélévation à Mériel | 90 % | 3 754 €/m² |
| Surélévation à Viarmes | 90 % | 3 115 €/m² |
| Surélévation à Auvers-sur-Oise | 85 % | 3 594 €/m² |
| Surélévation à Bouffémont | 88 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Méry-sur-Oise | 88 % | 3 444 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.