Surélévation à Viarmes : règles, prix et potentiel
À Viarmes (95270), 90 % des 2 096 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Viarmes. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 115 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 125 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Viarmes ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 896 | 90 % |
| 8 à 13 m | 183 | 9 % |
| 13 m et plus | 17 | 1 % |
Viarmes compte 1 896 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 183 de 8 à 13 m et 17 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 10e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 5 558 habitants sur 828 hectares, soit 672 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Viarmes gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,37 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Viarmes
Viarmes a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 19,4 % du territoire est en zone urbaine et 75,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle inscrite dans le corridor écologique | 48,3 % |
| Secteurs pavillonnaires | 13,7 % |
| Zone naturelle | 11,6 % |
| Zone agricole inscrite dans le corridor écologique | 6,8 % |
| Zone agricole | 3,5 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Viarmes : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Viarmes
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Viarmes
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 122 € | 78 | 78 % |
| 2021 | 3 595 € | 72 | 93 % |
| 2022 | 3 425 € | 72 | 82 % |
| 2023 | 3 522 € | 53 | 92 % |
| 2024 | 3 115 € | 46 | 80 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 122 à 3 115 €/m² (+0 %), avec un pic à 3 595 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 78 à 46.
Les maisons représentaient 80 % des ventes en 2024, contre 78 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 115 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 62 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 125 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 187 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Viarmes
Autour de Viarmes, Fosses est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Beaumont-sur-Oise plus dense (79 %), et les prix moyens vont de 2 899 à 4 345 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Luzarches | 85 % | 3 784 €/m² |
| Surélévation à Beaumont-sur-Oise | 79 % | 3 114 €/m² |
| Surélévation à Persan | 85 % | 2 899 €/m² |
| Surélévation à Fosses | 95 % | 3 265 €/m² |
| Surélévation à Ézanville | 87 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à Marly-la-Ville | 90 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Écouen | 79 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à L'Isle-Adam | 83 % | 4 345 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.