Surélévation à Marly-la-Ville : règles, prix et potentiel
À Marly-la-Ville (95670), 90 % des 1 922 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Marly-la-Ville (version de décembre 2019). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 236 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 129 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Marly-la-Ville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 734 | 90 % |
| 8 à 13 m | 149 | 8 % |
| 13 m et plus | 39 | 2 % |
Marly-la-Ville compte 1 734 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 149 de 8 à 13 m et 39 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 8e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 022 habitants sur 877 hectares, soit 686 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 17 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Marly-la-Ville gagnerait 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,2 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Marly-la-Ville
Marly-la-Ville a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2019.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 34,5 % du territoire est en zone urbaine et 60,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de zone de Respect des équilibres du paysage | 35,2 % |
| Zone urbaine d'Activités de Moimont | 20,1 % |
| Zone Naturelle | 8,3 % |
| Zone urbaine d'ambiance pavillonnaire | 6,5 % |
| Secteur de zone des Crêtes | 5,1 % |
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Marly-la-Ville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Marly-la-Ville
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Marly-la-Ville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 016 € | 74 | 91 % |
| 2021 | 3 210 € | 72 | 88 % |
| 2022 | 3 441 € | 76 | 79 % |
| 2023 | 3 251 € | 57 | 89 % |
| 2024 | 3 236 € | 56 | 82 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 016 à 3 236 €/m² (+7 %), avec un pic à 3 441 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 74 à 56.
Les maisons représentaient 82 % des ventes en 2024, contre 91 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 236 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 65 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 129 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 194 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Marly-la-Ville
Autour de Marly-la-Ville, Fosses est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Villiers-le-Bel plus dense (77 %), et les prix moyens vont de 2 535 à 3 784 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fosses | 95 % | 3 265 €/m² |
| Surélévation à Louvres | 84 % | 3 416 €/m² |
| Surélévation à Luzarches | 85 % | 3 784 €/m² |
| Surélévation à Goussainville | 93 % | 3 483 €/m² |
| Surélévation à Viarmes | 90 % | 3 115 €/m² |
| Surélévation à Écouen | 79 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Othis | 90 % | 3 048 €/m² |
| Surélévation à Villiers-le-Bel | 77 % | 2 535 €/m² |
Toutes les communes du Val-d’Oise →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.