Surélévation à Villiers-le-Bel : règles, prix et potentiel
À Villiers-le-Bel (95400), 77 % des 2 497 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Villiers-le-Bel (version de septembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 535 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 101 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villiers-le-Bel ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 919 | 77 % |
| 8 à 13 m | 394 | 16 % |
| 13 m et plus | 184 | 7 % |
Villiers-le-Bel compte 1 919 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 394 de 8 à 13 m et 184 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (51e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 30 053 habitants sur 731 hectares, soit 4 110 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villiers-le-Bel gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,93 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villiers-le-Bel
Villiers-le-Bel a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 47 % du territoire est en zone urbaine et 48 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villiers-le-Bel : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villiers-le-Bel
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villiers-le-Bel
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 552 € | 138 | 37 % |
| 2021 | 2 625 € | 195 | 34 % |
| 2022 | 2 739 € | 201 | 31 % |
| 2023 | 2 622 € | 144 | 31 % |
| 2024 | 2 535 € | 132 | 29 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 552 à 2 535 €/m² (-1 %), avec un pic à 2 739 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 138 à 132.
Les maisons représentaient 29 % des ventes en 2024, contre 37 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 28 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 535 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 51 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 101 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 152 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Villiers-le-Bel
Autour de Villiers-le-Bel, Arnouville est plus pavillonnaire (88 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 383 à 3 672 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Écouen | 79 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Arnouville | 88 % | 3 672 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
| Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt | 82 % | 3 574 €/m² |
| Surélévation à Ézanville | 87 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à Groslay | 86 % | 3 458 €/m² |
| Surélévation à Gonesse | 77 % | 3 142 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.