Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt : règles, prix et potentiel
À Saint-Brice-sous-Forêt (95350), 82 % des 2 817 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Saint-Brice-sous-Forêt (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 574 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 143 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Brice-sous-Forêt ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 302 | 82 % |
| 8 à 13 m | 438 | 16 % |
| 13 m et plus | 77 | 2 % |
Saint-Brice-sous-Forêt compte 2 302 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 438 de 8 à 13 m et 77 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (82 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 39e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 15 063 habitants sur 600 hectares, soit 2 512 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 23 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Brice-sous-Forêt gagnerait 920 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,29 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Brice-sous-Forêt
Saint-Brice-sous-Forêt a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 48,4 % du territoire est en zone urbaine et 51,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Brice-sous-Forêt : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Brice-sous-Forêt
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Brice-sous-Forêt
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 461 € | 192 | 49 % |
| 2021 | 3 561 € | 190 | 50 % |
| 2022 | 3 619 € | 212 | 47 % |
| 2023 | 3 867 € | 149 | 45 % |
| 2024 | 3 574 € | 111 | 43 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 461 à 3 574 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 867 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 192 à 111.
Les maisons représentaient 43 % des ventes en 2024, contre 49 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 574 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 71 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 143 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 214 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Brice-sous-Forêt
Autour de Saint-Brice-sous-Forêt, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Montmorency plus dense (62 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 4 159 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Groslay | 86 % | 3 458 €/m² |
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Domont | 83 % | 3 171 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Écouen | 79 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Montmagny | 87 % | 3 248 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.