Surélévation à Montmorency : règles, prix et potentiel
À Montmorency (95160), 62 % des 3 965 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montmorency (version de janvier 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 159 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 166 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montmorency ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 471 | 62 % |
| 8 à 13 m | 1 295 | 33 % |
| 13 m et plus | 199 | 5 % |
Montmorency compte 2 471 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 295 de 8 à 13 m et 199 plus hauts ou non mesurés.
Avec 62 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (55e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 21 763 habitants sur 520 hectares, soit 4 188 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 25 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montmorency gagnerait 1 000 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,16 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montmorency
Montmorency a son propre PLU, dont la version en vigueur date de janvier 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 82,6 % du territoire est en zone urbaine et 17,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Tissu d'habitat mixte à dominante pavillonnaire | 34,7 % |
| Grandes propriétés bourgeoises | 16,1 % |
| Espaces naturels | 14,8 % |
| Grands ensembles de logements collectifs | 12 % |
| Equipements publics ou d'intérêt collectif | 10,3 % |
| Quartiers pavillonnaires mixtes | 5,9 % |
8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montmorency : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montmorency
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montmorency
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 020 € | 347 | 37 % |
| 2021 | 4 444 € | 401 | 36 % |
| 2022 | 4 669 € | 327 | 31 % |
| 2023 | 4 357 € | 254 | 27 % |
| 2024 | 4 159 € | 234 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 020 à 4 159 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 669 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 347 à 234.
Les maisons représentaient 31 % des ventes en 2024, contre 37 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 159 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 83 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 166 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 250 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montmorency
Autour de Montmorency, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 3 248 à 5 193 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt | 82 % | 3 574 €/m² |
| Surélévation à Groslay | 86 % | 3 458 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Enghien-les-Bains | 45 % | 5 193 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Montmagny | 87 % | 3 248 €/m² |
| Surélévation à Saint-Gratien | 75 % | 3 882 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.