Surélévation à Soisy-sous-Montmorency : règles, prix et potentiel
À Soisy-sous-Montmorency (95230), 77 % des 3 565 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Soisy-sous-Montmorency (version de juin 2022). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 936 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 157 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Soisy-sous-Montmorency ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 753 | 77 % |
| 8 à 13 m | 668 | 19 % |
| 13 m et plus | 144 | 4 % |
Soisy-sous-Montmorency compte 2 753 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 668 de 8 à 13 m et 144 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (50e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 18 008 habitants sur 395 hectares, soit 4 554 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 28 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Soisy-sous-Montmorency gagnerait 1 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,41 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Soisy-sous-Montmorency
Soisy-sous-Montmorency a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2022.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 84,7 % du territoire est en zone urbaine et 15,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone à usage principal d'habitat individuel | 53,3 % |
| Zone naturelle | 15,3 % |
| Zone à usage principal d'habitat collectif | 12,1 % |
| Zone d'activités | 5,1 % |
| Zone d'équipements publics ou d'intérêt général | 4,9 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Soisy-sous-Montmorency : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Soisy-sous-Montmorency
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Soisy-sous-Montmorency
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 962 € | 230 | 56 % |
| 2021 | 4 169 € | 264 | 50 % |
| 2022 | 4 369 € | 252 | 50 % |
| 2023 | 4 096 € | 156 | 41 % |
| 2024 | 3 936 € | 158 | 51 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 962 à 3 936 €/m² (-1 %), avec un pic à 4 369 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 230 à 158.
Les maisons représentaient 51 % des ventes en 2024, contre 56 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 936 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 79 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 157 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 236 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Soisy-sous-Montmorency
Autour de Soisy-sous-Montmorency, Groslay est plus pavillonnaire (86 % de bâtiments bas), Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 3 458 à 5 193 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Enghien-les-Bains | 45 % | 5 193 €/m² |
| Surélévation à Saint-Gratien | 75 % | 3 882 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt | 82 % | 3 574 €/m² |
| Surélévation à Groslay | 86 % | 3 458 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.