Surélévation à Ermont : règles, prix et potentiel
À Ermont (95120), 81 % des 3 996 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Ermont (version de octobre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 003 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 160 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Ermont ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 249 | 81 % |
| 8 à 13 m | 553 | 14 % |
| 13 m et plus | 194 | 5 % |
Ermont compte 3 249 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 553 de 8 à 13 m et 194 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (81 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 40e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 29 489 habitants sur 415 hectares, soit 7 099 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 32 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Ermont gagnerait 1 280 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,12 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Ermont
Ermont a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 95,9 % du territoire est en zone urbaine et 4,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone urbaine a dominante pavillonnaire | 60,6 % |
| Zone urbaine a dominante habitat collectif | 27 % |
| Zone naturelle | 4 % |
| Zone urbaine - medical et tertiaire | 3,5 % |
| Zone urbaine - secteur commercial | 2,1 % |
| Zone urbaine intermediaire | 0,6 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Ermont : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Ermont
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Ermont dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Ermont
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 924 € | 295 | 35 % |
| 2021 | 4 133 € | 378 | 38 % |
| 2022 | 4 455 € | 347 | 37 % |
| 2023 | 4 233 € | 285 | 34 % |
| 2024 | 4 003 € | 221 | 34 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 924 à 4 003 €/m² (+2 %), avec un pic à 4 455 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 295 à 221.
Les maisons représentaient 34 % des ventes en 2024, contre 35 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 14 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 003 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 80 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 160 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 240 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Ermont
Autour de Ermont, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Saint-Gratien plus dense (75 %), et les prix moyens vont de 3 297 à 4 074 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Sannois | 77 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Franconville | 85 % | 3 297 €/m² |
| Surélévation à Saint-Gratien | 75 % | 3 882 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Saint-Prix | 88 % | 3 995 €/m² |
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.