Surélévation à Saint-Gratien : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Gratien ?

Saint-Gratien compte 1 874 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 410 de 8 à 13 m et 202 plus hauts ou non mesurés.

Avec 75 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (53e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 21 336 habitants sur 272 hectares, soit 7 837 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Gratien gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,95 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Saint-Gratien

Saint-Gratien a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2023.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 98,9 % du territoire est en zone urbaine et 1,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Saint-Gratien : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Saint-Gratien

• Ancien site exploité par la Société COMINOA à Saint-Gratien

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Saint-Gratien

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 900 à 3 882 €/m² (+0 %), avec un pic à 4 445 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 232 à 154.

Les maisons représentaient 31 % des ventes en 2024, contre 25 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Saint-Gratien

Autour de Saint-Gratien, Argenteuil est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 2 982 à 5 193 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.