Surélévation à Eaubonne : règles, prix et potentiel
À Eaubonne (95600), 79 % des 4 411 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Eaubonne. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 074 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 163 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Eaubonne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 476 | 79 % |
| 8 à 13 m | 800 | 18 % |
| 13 m et plus | 135 | 3 % |
Eaubonne compte 3 476 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 800 de 8 à 13 m et 135 plus hauts ou non mesurés.
Avec 79 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (43e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 26 211 habitants sur 441 hectares, soit 5 942 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 35 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Eaubonne gagnerait 1 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,7 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Eaubonne
Eaubonne a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 92,3 % du territoire est en zone urbaine et 7,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone principalement dédiée à l?habitat individuel | 46,3 % |
| Zone principalement dédiée à l?habitat collectif | 11,5 % |
| Zone naturelle | 7,7 % |
| Zone urbaine mixte | 7,1 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Eaubonne : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Eaubonne
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Eaubonne dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Eaubonne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 046 € | 281 | 45 % |
| 2021 | 4 245 € | 339 | 46 % |
| 2022 | 4 383 € | 310 | 40 % |
| 2023 | 4 431 € | 246 | 46 % |
| 2024 | 4 074 € | 217 | 46 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 046 à 4 074 €/m² (+1 %), avec un pic à 4 431 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 281 à 217.
Les maisons représentaient 46 % des ventes en 2024, contre 45 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 074 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 81 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 163 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 244 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Eaubonne
Autour de Eaubonne, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 3 695 à 5 193 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Saint-Gratien | 75 % | 3 882 €/m² |
| Surélévation à Sannois | 77 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Enghien-les-Bains | 45 % | 5 193 €/m² |
| Surélévation à Saint-Prix | 88 % | 3 995 €/m² |
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.