Surélévation à Enghien-les-Bains : règles, prix et potentiel
À Enghien-les-Bains (95880), 45 % des 2 156 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Enghien-les-Bains (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 193 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 208 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Enghien-les-Bains ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 965 | 45 % |
| 8 à 13 m | 935 | 43 % |
| 13 m et plus | 256 | 12 % |
Enghien-les-Bains compte 965 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 935 de 8 à 13 m et 256 plus hauts ou non mesurés.
Avec 45 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (56e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 11 432 habitants sur 175 hectares, soit 6 539 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 10 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Enghien-les-Bains gagnerait 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,08 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 78,5 % du territoire est en zone urbaine et 21,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Quartiers pavillonnaires | 48,7 % |
| Zone naturelle (Lac) | 19,5 % |
| Centre-ville et secteur touristique à densité forte | 14,1 % |
| Abords du Lac | 10,4 % |
| Zone d'activité économique aux abords du lac | 3,8 % |
| Zone naturelle | 1,9 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Enghien-les-Bains : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas, sauf dans le site patrimonial remarquable de la commune. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Enghien-les-Bains
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Enghien-les-Bains dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Enghien-les-Bains
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 566 € | 201 | 20 % |
| 2021 | 5 954 € | 211 | 24 % |
| 2022 | 5 866 € | 173 | 23 % |
| 2023 | 5 565 € | 132 | 23 % |
| 2024 | 5 193 € | 143 | 18 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 566 à 5 193 €/m² (-7 %), avec un pic à 5 954 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 201 à 143.
Les maisons représentaient 18 % des ventes en 2024, contre 20 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 48 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 193 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 104 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 208 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 312 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Enghien-les-Bains
Autour de Enghien-les-Bains, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 982 à 4 159 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Gratien | 75 % | 3 882 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Épinay-sur-Seine | 72 % | 2 982 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Montmagny | 87 % | 3 248 €/m² |
| Surélévation à Groslay | 86 % | 3 458 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.