Surélévation à Montmagny : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montmagny ?

Montmagny compte 2 716 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 303 de 8 à 13 m et 96 plus hauts ou non mesurés.

Avec 87 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 22e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 15 105 habitants sur 291 hectares, soit 5 182 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montmagny gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,51 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Montmagny

Montmagny a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2026.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 64,3 % du territoire est en zone urbaine et 32,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Montmagny : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Montmagny

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Montmagny

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 075 à 3 248 €/m² (+6 %), avec un pic à 3 562 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 156 à 98.

Les maisons représentaient 43 % des ventes en 2024, contre 40 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 8 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Montmagny

Autour de Montmagny, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 5 193 €/m².

Toutes les communes du Val-d’Oise →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.