Surélévation à Groslay : règles, prix et potentiel
À Groslay (95410), 86 % des 1 981 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Groslay (version de novembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 458 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 138 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Groslay ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 702 | 86 % |
| 8 à 13 m | 265 | 13 % |
| 13 m et plus | 14 | 1 % |
Groslay compte 1 702 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 265 de 8 à 13 m et 14 plus hauts ou non mesurés.
Avec 86 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 24e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 8 453 habitants sur 308 hectares, soit 2 743 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 17 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Groslay gagnerait 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,35 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Groslay
Groslay a son propre PLU, dont la version en vigueur date de novembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 63,3 % du territoire est en zone urbaine et 36,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone à dominante d'habitat pavillonnaire | 31,6 % |
| Zone à dominante d'habitat collectif | 8,5 % |
| Zone à vocation d'activités | 7,5 % |
| Zone du centre ville | 5,2 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Groslay : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Groslay
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Groslay
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 480 € | 117 | 58 % |
| 2021 | 3 635 € | 145 | 65 % |
| 2022 | 3 877 € | 124 | 52 % |
| 2023 | 3 999 € | 73 | 56 % |
| 2024 | 3 458 € | 70 | 53 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 480 à 3 458 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 999 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 117 à 70.
Les maisons représentaient 53 % des ventes en 2024, contre 58 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 458 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 69 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 138 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 207 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Groslay
Autour de Groslay, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Enghien-les-Bains plus dense (45 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 5 193 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Montmagny | 87 % | 3 248 €/m² |
| Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt | 82 % | 3 574 €/m² |
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Enghien-les-Bains | 45 % | 5 193 €/m² |
| Surélévation à Stains | 77 % | 3 201 €/m² |
Toutes les communes du Val-d’Oise →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.