Surélévation à Saint-Prix : règles, prix et potentiel
À Saint-Prix (95390), 88 % des 2 300 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Saint-Prix. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 995 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 160 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Prix ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 030 | 88 % |
| 8 à 13 m | 245 | 11 % |
| 13 m et plus | 25 | 1 % |
Saint-Prix compte 2 030 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 245 de 8 à 13 m et 25 plus hauts ou non mesurés.
Avec 88 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 20e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 7 612 habitants sur 791 hectares, soit 962 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 20 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Prix gagnerait 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,2 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Prix
Saint-Prix a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 28,5 % du territoire est en zone urbaine et 71,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Espaces naturels | 68,7 % |
| Secteur sud de Saint-Prix à proximité de la gare | 7,4 % |
| Secteur d'habitat diffus | 4,4 % |
| Zone d'accueil des activités agricoles | 2,8 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Prix : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Prix
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Prix
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 159 € | 95 | 76 % |
| 2021 | 4 373 € | 112 | 83 % |
| 2022 | 4 545 € | 103 | 76 % |
| 2023 | 4 400 € | 61 | 77 % |
| 2024 | 3 995 € | 56 | 73 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 159 à 3 995 €/m² (-4 %), avec un pic à 4 545 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 95 à 56.
Les maisons représentaient 73 % des ventes en 2024, contre 76 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 995 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 80 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 160 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 240 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Prix
Autour de Saint-Prix, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Soisy-sous-Montmorency plus dense (77 %), et les prix moyens vont de 3 171 à 4 074 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
| Surélévation à Bouffémont | 88 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Domont | 83 % | 3 171 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
| Surélévation à Taverny | 84 % | 3 322 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.