Surélévation à Bouffémont : règles, prix et potentiel
À Bouffémont (95570), 88 % des 1 637 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Bouffémont (version de janvier 2020). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 400 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 136 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bouffémont ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 444 | 88 % |
| 8 à 13 m | 158 | 10 % |
| 13 m et plus | 35 | 2 % |
Bouffémont compte 1 444 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 158 de 8 à 13 m et 35 plus hauts ou non mesurés.
Avec 88 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 16e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 593 habitants sur 456 hectares, soit 1 447 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 14 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bouffémont gagnerait 560 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,9 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bouffémont
Bouffémont a son propre PLU, dont la version en vigueur date de janvier 2020.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 28 % du territoire est en zone urbaine et 71,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle et forestière | 59,6 % |
| Zone urbaine récente à caractère résidentiel | 18,4 % |
| Zone agricole | 10,5 % |
| Zone d'équipements | 5,2 % |
| Zone urbaine mixte | 2,8 % |
| Zone urbaine centrale | 1,3 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bouffémont : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bouffémont
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Bouffémont dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bouffémont
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 370 € | 65 | 77 % |
| 2021 | 3 344 € | 80 | 84 % |
| 2022 | 3 359 € | 58 | 78 % |
| 2023 | 3 323 € | 46 | 87 % |
| 2024 | 3 400 € | 49 | 84 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 370 à 3 400 €/m² (+1 %), et le nombre de ventes de 65 à 49.
Les maisons représentaient 84 % des ventes en 2024, contre 77 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 400 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 68 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 136 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 204 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bouffémont
Autour de Bouffémont, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Montmorency plus dense (62 %), et les prix moyens vont de 3 171 à 4 159 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Domont | 83 % | 3 171 €/m² |
| Surélévation à Saint-Prix | 88 % | 3 995 €/m² |
| Surélévation à Ézanville | 87 % | 3 222 €/m² |
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
| Surélévation à Saint-Brice-sous-Forêt | 82 % | 3 574 €/m² |
| Surélévation à Montmorency | 62 % | 4 159 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sous-Montmorency | 77 % | 3 936 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.