Surélévation à Le Plessis-Bouchard : règles, prix et potentiel
À Le Plessis-Bouchard (95130), 92 % des 1 956 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Le Plessis-Bouchard. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 776 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 151 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Plessis-Bouchard ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 801 | 92 % |
| 8 à 13 m | 111 | 6 % |
| 13 m et plus | 44 | 2 % |
Le Plessis-Bouchard compte 1 801 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 111 de 8 à 13 m et 44 plus hauts ou non mesurés.
Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 6e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 8 518 habitants sur 266 hectares, soit 3 204 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Plessis-Bouchard gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,72 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Le Plessis-Bouchard
Le Plessis-Bouchard a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 58,6 % du territoire est en zone urbaine et 25,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone d'activité agricole | 17,5 % |
| Projet de la ZAC du bois Servais | 11,9 % |
| Zones des résidences composées d'immeubles collectifs | 7,3 % |
| Zone naturelle et forestière | 5,5 % |
| Zones industrielles | 5,2 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Plessis-Bouchard : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Plessis-Bouchard
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Le Plessis-Bouchard dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Plessis-Bouchard
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 659 € | 133 | 47 % |
| 2021 | 3 727 € | 173 | 43 % |
| 2022 | 3 852 € | 126 | 44 % |
| 2023 | 3 802 € | 115 | 43 % |
| 2024 | 3 776 € | 100 | 44 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 659 à 3 776 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 852 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 133 à 100.
Les maisons représentaient 44 % des ventes en 2024, contre 47 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 776 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 76 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 151 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 227 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Le Plessis-Bouchard
Autour de Le Plessis-Bouchard, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Saint-Leu-la-Forêt plus dense (79 %), et les prix moyens vont de 3 297 à 4 074 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Franconville | 85 % | 3 297 €/m² |
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Taverny | 84 % | 3 322 €/m² |
| Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles | 89 % | 3 359 €/m² |
| Surélévation à Beauchamp | 90 % | 3 927 €/m² |
| Surélévation à Saint-Prix | 88 % | 3 995 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.