Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles : règles, prix et potentiel
À Montigny-lès-Cormeilles (95370), 89 % des 3 221 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montigny-lès-Cormeilles (version de juin 2021). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 359 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 134 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montigny-lès-Cormeilles ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 871 | 89 % |
| 8 à 13 m | 294 | 9 % |
| 13 m et plus | 56 | 2 % |
Montigny-lès-Cormeilles compte 2 871 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 294 de 8 à 13 m et 56 plus hauts ou non mesurés.
Avec 89 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 13e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 22 457 habitants sur 406 hectares, soit 5 536 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 29 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montigny-lès-Cormeilles gagnerait 1 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,9 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montigny-lès-Cormeilles
Montigny-lès-Cormeilles a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2021.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 76,3 % du territoire est en zone urbaine et 23,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Montigny-lès-Cormeilles : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montigny-lès-Cormeilles
- Site société PPG AC France à Montigny-les-Cormeilles
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montigny-lès-Cormeilles
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 388 € | 241 | 46 % |
| 2021 | 3 420 € | 248 | 52 % |
| 2022 | 3 706 € | 230 | 60 % |
| 2023 | 3 661 € | 190 | 58 % |
| 2024 | 3 359 € | 127 | 52 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 388 à 3 359 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 706 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 241 à 127.
Les maisons représentaient 52 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 5 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 359 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 67 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 134 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 202 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Montigny-lès-Cormeilles
Autour de Montigny-lès-Cormeilles, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Ermont plus dense (81 %), et les prix moyens vont de 3 297 à 4 378 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Beauchamp | 90 % | 3 927 €/m² |
| Surélévation à Franconville | 85 % | 3 297 €/m² |
| Surélévation à Cormeilles-en-Parisis | 85 % | 4 378 €/m² |
| Surélévation à Herblay-sur-Seine | 85 % | 3 831 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Pierrelaye | 89 % | 3 843 €/m² |
| Surélévation à Taverny | 84 % | 3 322 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.