Surélévation à Beauchamp : règles, prix et potentiel
À Beauchamp (95250), 90 % des 2 506 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Beauchamp (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 927 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 157 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Beauchamp ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 244 | 90 % |
| 8 à 13 m | 253 | 10 % |
| 13 m et plus | 9 | 0 % |
Beauchamp compte 2 244 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 253 de 8 à 13 m et 9 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 7e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 9 849 habitants sur 303 hectares, soit 3 249 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 22 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Beauchamp gagnerait 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,46 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Beauchamp
Beauchamp a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 84,6 % du territoire est en zone urbaine et 15,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle | 14 % |
| Zone urbaine à vocation d'activités industrielles | 10,8 % |
| Zone urbaine d'équipements publics ou d'intérèt collectif | 5,3 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Beauchamp : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Beauchamp
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Beauchamp dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Beauchamp
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 114 € | 135 | 73 % |
| 2021 | 4 179 € | 143 | 71 % |
| 2022 | 4 499 € | 138 | 75 % |
| 2023 | 4 209 € | 95 | 71 % |
| 2024 | 3 927 € | 79 | 65 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 114 à 3 927 €/m² (-5 %), avec un pic à 4 499 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 135 à 79.
Les maisons représentaient 65 % des ventes en 2024, contre 73 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 12 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 927 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 79 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 157 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 236 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Beauchamp
Autour de Beauchamp, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Saint-Leu-la-Forêt plus dense (79 %), et les prix moyens vont de 3 297 à 3 998 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles | 89 % | 3 359 €/m² |
| Surélévation à Taverny | 84 % | 3 322 €/m² |
| Surélévation à Pierrelaye | 89 % | 3 843 €/m² |
| Surélévation à Bessancourt | 89 % | 3 662 €/m² |
| Surélévation à Herblay-sur-Seine | 85 % | 3 831 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Franconville | 85 % | 3 297 €/m² |
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.