Surélévation à Cormeilles-en-Parisis : règles, prix et potentiel
À Cormeilles-en-Parisis (95240), 85 % des 5 864 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Cormeilles-en-Parisis (version de avril 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 378 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 175 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Cormeilles-en-Parisis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 989 | 85 % |
| 8 à 13 m | 756 | 13 % |
| 13 m et plus | 119 | 2 % |
Cormeilles-en-Parisis compte 4 989 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 756 de 8 à 13 m et 119 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 26e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 27 292 habitants sur 843 hectares, soit 3 238 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 50 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Cormeilles-en-Parisis gagnerait 2 000 m² habitables, d’une valeur d’environ 8,76 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Cormeilles-en-Parisis
Cormeilles-en-Parisis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 66,9 % du territoire est en zone urbaine et 33,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Habitat pavillonnaire diffus | 28,8 % |
| Carriere en souterrain | 9,8 % |
| Activite economique | 9,7 % |
| Zone naturelle | 9 % |
| Carriere a ciel ouvert | 8,7 % |
| Habitat pavillonnaire structuré ou groupe | 7,3 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Cormeilles-en-Parisis : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Cormeilles-en-Parisis
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Cormeilles-en-Parisis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 302 € | 349 | 51 % |
| 2021 | 4 442 € | 399 | 54 % |
| 2022 | 4 636 € | 376 | 55 % |
| 2023 | 4 560 € | 270 | 51 % |
| 2024 | 4 378 € | 261 | 58 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 302 à 4 378 €/m² (+2 %), avec un pic à 4 636 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 349 à 261.
Les maisons représentaient 58 % des ventes en 2024, contre 51 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 24 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 378 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 88 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 175 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 263 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Cormeilles-en-Parisis
Autour de Cormeilles-en-Parisis, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Maisons-Laffitte plus dense (63 %), et les prix moyens vont de 3 297 à 6 213 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Franconville | 85 % | 3 297 €/m² |
| Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles | 89 % | 3 359 €/m² |
| Surélévation à Sannois | 77 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Argenteuil | 83 % | 3 552 €/m² |
| Surélévation à Sartrouville | 76 % | 4 528 €/m² |
| Surélévation à Maisons-Laffitte | 63 % | 6 213 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.