Surélévation à Gonesse : règles, prix et potentiel
À Gonesse (95500), 77 % des 3 766 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Gonesse (version de mars 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 142 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 126 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gonesse ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 908 | 77 % |
| 8 à 13 m | 760 | 20 % |
| 13 m et plus | 98 | 3 % |
Gonesse compte 2 908 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 760 de 8 à 13 m et 98 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne du Val-d’Oise, la commune est plus dense que ses voisines du département (48e sur 56) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 27 707 habitants sur 2 030 hectares, soit 1 365 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 29 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Gonesse gagnerait 1 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,64 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Gonesse
Gonesse a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 36,5 % du territoire est en zone urbaine et 45,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones d'activités économiques présentes sur la commune | 8,3 % |
| Secteur d'aménagement du parc de la Patte d'oie | 4,8 % |
| Secteur correspondant à la plateforme aéroportuaire | 4,3 % |
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gonesse, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Gonesse
- Point noir de Gonesse
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Gonesse
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 102 € | 181 | 48 % |
| 2021 | 3 191 € | 203 | 46 % |
| 2022 | 3 275 € | 216 | 42 % |
| 2023 | 3 143 € | 143 | 48 % |
| 2024 | 3 142 € | 143 | 41 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 102 à 3 142 €/m² (+1 %), avec un pic à 3 275 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 181 à 143.
Les maisons représentaient 41 % des ventes en 2024, contre 48 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 142 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 63 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 126 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 189 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Gonesse
Autour de Gonesse, Goussainville est plus pavillonnaire (93 % de bâtiments bas), Le Bourget plus dense (58 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 4 305 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Arnouville | 88 % | 3 672 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
| Surélévation à Goussainville | 93 % | 3 483 €/m² |
| Surélévation à Villiers-le-Bel | 77 % | 2 535 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Le Bourget | 58 % | 4 245 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.