Surélévation à Le Bourget : règles, prix et potentiel
À Le Bourget (93350), 58 % des 2 018 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris Terres D'envol (version de juillet 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 245 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 170 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Bourget ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 178 | 58 % |
| 8 à 13 m | 252 | 12 % |
| 13 m et plus | 588 | 30 % |
Le Bourget compte 1 178 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 252 de 8 à 13 m et 588 plus hauts ou non mesurés.
Avec 58 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (26e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 15 925 habitants sur 208 hectares, soit 7 660 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 12 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Bourget gagnerait 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,04 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Le Bourget
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres D'envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 98,5 % du territoire est en zone urbaine et 1,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones d'activités économiques | 31,3 % |
| Zones de centralités | 22,8 % |
| Zones pavillonnaires | 21,4 % |
| Zones d'équipements | 14,8 % |
| Zones de grandes résidences | 8,4 % |
| Zones Naturelles | 1,5 % |
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Bourget : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Bourget
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Le Bourget dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Bourget
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 489 € | 156 | 17 % |
| 2021 | 3 602 € | 149 | 15 % |
| 2022 | 3 755 € | 140 | 18 % |
| 2023 | 3 843 € | 100 | 17 % |
| 2024 | 4 245 € | 104 | 19 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 489 à 4 245 €/m² (+22 %), et le nombre de ventes de 156 à 104.
Les maisons représentaient 19 % des ventes en 2024, contre 17 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 4 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 245 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 85 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 170 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 255 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Le Bourget
Autour de Le Bourget, Garges-lès-Gonesse est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Pantin plus dense (38 %), et les prix moyens vont de 2 598 à 5 849 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Stains | 77 % | 3 201 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
| Surélévation à Aubervilliers | 49 % | 3 983 €/m² |
| Surélévation à Pantin | 38 % | 5 849 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.