Surélévation à Louvres : règles, prix et potentiel
À Louvres (95380), 84 % des 2 612 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Louvres (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 416 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 137 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Louvres ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 194 | 84 % |
| 8 à 13 m | 342 | 13 % |
| 13 m et plus | 76 | 3 % |
Louvres compte 2 194 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 342 de 8 à 13 m et 76 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (84 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 32e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 12 560 habitants sur 1 138 hectares, soit 1 104 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 22 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Louvres gagnerait 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,01 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Louvres
Louvres a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 22 % du territoire est en zone urbaine et 69,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle qu'il convient de protéger | 7,8 % |
| Zone d'habitat pavillonnaire | 5,4 % |
| Zone d'équipements publics et d'intérêt collectif | 3,1 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Louvres : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Louvres
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Louvres
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 005 € | 114 | 54 % |
| 2021 | 3 352 € | 150 | 60 % |
| 2022 | 3 269 € | 132 | 61 % |
| 2023 | 3 219 € | 108 | 53 % |
| 2024 | 3 416 € | 84 | 55 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 005 à 3 416 €/m² (+14 %), et le nombre de ventes de 114 à 84.
Les maisons représentaient 55 % des ventes en 2024, contre 54 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 416 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 68 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 137 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 205 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Louvres
Autour de Louvres, Fosses est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Gonesse plus dense (77 %), et les prix moyens vont de 2 535 à 3 672 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Goussainville | 93 % | 3 483 €/m² |
| Surélévation à Marly-la-Ville | 90 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Fosses | 95 % | 3 265 €/m² |
| Surélévation à Gonesse | 77 % | 3 142 €/m² |
| Surélévation à Villiers-le-Bel | 77 % | 2 535 €/m² |
| Surélévation à Tremblay-en-France | 78 % | 3 363 €/m² |
| Surélévation à Écouen | 79 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Arnouville | 88 % | 3 672 €/m² |
Toutes les communes du Val-d’Oise →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.