Surélévation à Montgeron : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montgeron ?

Montgeron compte 4 615 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 738 de 8 à 13 m et 79 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne de l’Essonne (86 %) ; elle se classe 41e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 24 022 habitants sur 1 118 hectares, soit 2 149 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 46 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montgeron gagnerait 1 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 7,12 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Montgeron

Montgeron a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2025.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 47,9 % du territoire est en zone urbaine et 52,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montgeron : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Montgeron

• Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Yerres
• Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Montgeron

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 859 à 3 867 €/m² (+0 %), avec un pic à 4 356 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 263 à 192.

Les maisons représentaient 61 % des ventes en 2024, contre 57 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Montgeron

Autour de Montgeron, Soisy-sur-Seine est plus pavillonnaire (94 % de bâtiments bas), Ablon-sur-Seine plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 149 à 3 762 €/m².

Toutes les communes de l’Essonne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.