Surélévation à Yerres : règles, prix et potentiel
À Yerres (91330), 88 % des 6 327 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Yerres (version de février 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 657 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 146 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Yerres ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 5 547 | 88 % |
| 8 à 13 m | 647 | 10 % |
| 13 m et plus | 133 | 2 % |
Yerres compte 5 547 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 647 de 8 à 13 m et 133 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (88 %) est proche de la moyenne de l’Essonne (86 %) ; elle se classe 34e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 27 906 habitants sur 997 hectares, soit 2 800 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 55 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Yerres gagnerait 2 200 m² habitables, d’une valeur d’environ 8,05 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Yerres
Yerres a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 59,6 % du territoire est en zone urbaine et 40,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Yerres : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Yerres
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Yerres
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Yerres
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 460 € | 438 | 48 % |
| 2021 | 3 696 € | 479 | 49 % |
| 2022 | 3 918 € | 494 | 44 % |
| 2023 | 3 592 € | 293 | 42 % |
| 2024 | 3 657 € | 293 | 46 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 460 à 3 657 €/m² (+6 %), avec un pic à 3 918 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 438 à 293.
Les maisons représentaient 46 % des ventes en 2024, contre 48 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 657 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 73 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 146 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 219 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Yerres
Autour de Yerres, Villecresnes est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Brunoy plus dense (84 %), et les prix moyens vont de 2 149 à 3 867 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Brunoy | 84 % | 3 586 €/m² |
| Surélévation à Crosne | 87 % | 3 596 €/m² |
| Surélévation à Montgeron | 85 % | 3 867 €/m² |
| Surélévation à Villecresnes | 92 % | 3 737 €/m² |
| Surélévation à Épinay-sous-Sénart | 86 % | 2 149 €/m² |
| Surélévation à Limeil-Brévannes | 87 % | 3 494 €/m² |
| Surélévation à Boussy-Saint-Antoine | 84 % | 2 769 €/m² |
| Surélévation à Boissy-Saint-Léger | 84 % | 3 338 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.