Surélévation à Villecresnes : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villecresnes ?

Villecresnes compte 2 904 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 224 de 8 à 13 m et 28 plus hauts ou non mesurés.

Avec 92 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 1re sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 11 647 habitants sur 562 hectares, soit 2 072 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 29 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villecresnes gagnerait 1 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,33 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Villecresnes

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Sud Est Avenir, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 53 % du territoire est en zone urbaine et 46,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villecresnes : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Villecresnes

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Villecresnes

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 421 à 3 737 €/m² (+9 %), avec un pic à 4 100 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 163 à 88.

Les maisons représentaient 64 % des ventes en 2024, contre 68 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 22 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Villecresnes

Autour de Villecresnes, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Boissy-Saint-Léger plus dense (84 %), et les prix moyens vont de 2 149 à 4 089 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.