Surélévation à Gournay-sur-Marne : règles, prix et potentiel
À Gournay-sur-Marne (93460), 61 % des 3 519 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 319 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 173 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gournay-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 149 | 61 % |
| 8 à 13 m | 540 | 15 % |
| 13 m et plus | 830 | 24 % |
Gournay-sur-Marne compte 2 149 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 540 de 8 à 13 m et 830 plus hauts ou non mesurés.
Avec 61 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (22e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 7 320 habitants sur 168 hectares, soit 4 354 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 21 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Gournay-sur-Marne gagnerait 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,63 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Gournay-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 86,6 % du territoire est en zone urbaine et 13,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 65,8 % |
| Zone intermédiaire | 12,3 % |
| Zone naturelle de berges | 10,6 % |
| Zone de centres anciens | 4,6 % |
| Zone d'activités économiques | 2,8 % |
| Zone naturelle de loisirs | 1,8 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gournay-sur-Marne : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Gournay-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis
- Plan de prévention des surfaces submersibles de la Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Gournay-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 488 € | 141 | 62 % |
| 2021 | 4 590 € | 145 | 55 % |
| 2022 | 4 700 € | 112 | 65 % |
| 2023 | 4 511 € | 93 | 62 % |
| 2024 | 4 319 € | 62 | 65 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 488 à 4 319 €/m² (-4 %), avec un pic à 4 700 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 141 à 62.
Les maisons représentaient 65 % des ventes en 2024, contre 62 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 319 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 86 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 173 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 259 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Gournay-sur-Marne
Autour de Gournay-sur-Marne, Chelles est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Neuilly-sur-Marne plus dense (59 %), et les prix moyens vont de 3 394 à 4 333 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Champs-sur-Marne | 84 % | 3 771 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
| Surélévation à Chelles | 87 % | 3 520 €/m² |
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Grand | 74 % | 4 333 €/m² |
| Surélévation à Noisiel | 86 % | 3 394 €/m² |
| Surélévation à Montfermeil | 70 % | 3 765 €/m² |
| Surélévation à Villiers-sur-Marne | 83 % | 3 979 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.