Surélévation à Juvisy-sur-Orge : règles, prix et potentiel
À Juvisy-sur-Orge (91260), 68 % des 2 410 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bievre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 860 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 154 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Juvisy-sur-Orge ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 632 | 68 % |
| 8 à 13 m | 589 | 24 % |
| 13 m et plus | 189 | 8 % |
Juvisy-sur-Orge compte 1 632 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 589 de 8 à 13 m et 189 plus hauts ou non mesurés.
Avec 68 % de bâtiments bas, contre 86 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (65e sur 65) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 19 292 habitants sur 224 hectares, soit 8 599 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 16 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Juvisy-sur-Orge gagnerait 640 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,47 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Juvisy-sur-Orge
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 92 % du territoire est en zone urbaine et 8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UHJJJJJJ : Habitat individuel | 42,4 % |
| UMJJJJJJ : Mixte | 14,7 % |
| UAJJJJJJ : Grands axes | 5,5 % |
| UEs : Equipements de services urbains | 5,5 % |
| UE : Equipements de proximite | 4,5 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Juvisy-sur-Orge : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Juvisy-sur-Orge
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Juvisy-sur-Orge
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 739 € | 248 | 21 % |
| 2021 | 3 779 € | 301 | 26 % |
| 2022 | 3 860 € | 316 | 25 % |
| 2023 | 3 625 € | 226 | 21 % |
| 2024 | 3 860 € | 214 | 21 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 739 à 3 860 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 860 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 248 à 214.
Les maisons représentaient 21 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 860 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 77 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 154 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 232 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Juvisy-sur-Orge
Autour de Juvisy-sur-Orge, Paray-Vieille-Poste est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 1 439 à 4 046 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Savigny-sur-Orge | 87 % | 3 506 €/m² |
| Surélévation à Athis-Mons | 79 % | 3 579 €/m² |
| Surélévation à Viry-Châtillon | 85 % | 3 242 €/m² |
| Surélévation à Morangis | 90 % | 3 637 €/m² |
| Surélévation à Paray-Vieille-Poste | 92 % | 4 046 €/m² |
| Surélévation à Grigny | 80 % | 1 439 €/m² |
| Surélévation à Draveil | 89 % | 3 509 €/m² |
| Surélévation à Vigneux-sur-Seine | 91 % | 3 325 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.