Surélévation à Le Mesnil-le-Roi : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Mesnil-le-Roi ?

Le Mesnil-le-Roi compte 1 776 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 162 de 8 à 13 m et 438 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (75 %) est proche de la moyenne des Yvelines (73 %) ; elle se classe 30e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 6 332 habitants sur 381 hectares, soit 1 661 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Mesnil-le-Roi gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,8 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Le Mesnil-le-Roi

Le Mesnil-le-Roi a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2025.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 48,8 % du territoire est en zone urbaine et 50,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Mesnil-le-Roi : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Le Mesnil-le-Roi

• Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
• PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Le Mesnil-le-Roi

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 748 à 5 274 €/m² (-8 %), avec un pic à 6 160 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 69 à 49.

Les maisons représentaient 59 % des ventes en 2024, contre 67 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Le Mesnil-le-Roi

Autour de Le Mesnil-le-Roi, Montesson est plus pavillonnaire (78 % de bâtiments bas), Le Vésinet plus dense (51 %), et les prix moyens vont de 4 528 à 6 891 €/m².

Toutes les communes des Yvelines →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.